#NPL #부실채권 #근저당권 #담보부NLP #무담보부NPL #NONPERFORMINGLOAN #NPL투자 #담보채권 #NPL부동산 #경기흐름 #저금리기조 #부동산지식 #양도세 #배당소득 #현금유동성 #낙찰대금
NPL과(Non Performing Loan)은행에서 부동산 담보 대출을 받고 대출 이자가 3개월 이상 연체된 무수익 여신을 가리키는 용어이다, 잘 부실 채권으로 불립니다. 즉, NPL투자는 이처럼 금융 기관에 쏟아져NPL물건, 매물에 투자함으로써 NPL부동산 부실 채권은 집을 구입할 때 일반 은행 대출을 많이 이용합니다만 은행에 대출을 받으면 은행은 집을 담보로 근저당을 설정하고 이를 근저당 채권이라는 이 근저당 채권이 3개월 이상 연체하면 불량 채권이 되고, 이를 NPL부동산 부실 채권이라고 합니다. 하면 은행은 손실을 줄이기 위해서 A라는 자산 관리 회사에 NPL을 팔면서 A는 NPL부실 채권을 다른 작은 소형 B나 개인 투자가에 팔아먹는 시스템으로 거래 과정이 이루어집니다. 그럼 어떻게 NPL를 구입 할 수 있는지 알아봅시다.첫째, NPL아파트가 경매에서 낙찰되자 채권액을 배당 받는 방법이 있습니다.둘째, NPL물건을 직접 경매하고 낙찰하는 방법도 있습니다. 이 경우 투자 건의 장래성을 보고다시 되판 수익을 남기는 것도 있습니다.
쉽게 이해한다!!
예를 들면 백화점에서 어쩌다 한번 비싼 물건을 바자 기부식에서 경매를 한다. 여기의 옥션에 우리가 참여하고 A라는 것을 산다고 가정하고 봅시다. 김 씨가 50만원에 입찰하면서 이 씨가 55만원에 입찰했지만 박 씨라는 사람은 백화점 상품권을 백화점 주위의 상품권 매장에서 60만원짜리 상품권을 할인하고 45만원에 구입했다. 그래서 그 45만원의 비용이 걸린 60만원짜리 상품권을 갖고 입찰에 참여하고 60만원으로 낙찰을 받았습니다. 이것이 바로 NPL낙찰에 대한 장점이자 또 이 물건을 60만원에서 다른 사람에게 팔게 되면 내가 A라는 물건을 비록 상품권으로 구입한 것의 입찰을 받은 가격으로 판매한 것으로 양도세도 내지 않습니다. 물론 그가 45만원으로 상품권을 매수하면서 15만원의 양도 차익이 생겼지만 세금은 없다. 즉, NPL의 매력이 여기서부터 시작하는 것이다. 여기서 A라는 물건을 부동산 상품권을 NPL과 생각하면 이해가 빠르다고 생각합니다. 왜?NPL 해야 하는가!
일반 경매는 가격에 큰 장점이 있지만 입찰 경쟁률을 낙찰가율 상승으로 경매를 통한 낙찰을 보장할 수 없습니다. NPL은 담보부 채권 중에서도 부실 채권의 근저당권을 채권 최고액 한도 내의 실제 채권액에서 일정 부분 할인을 받고 인수한 뒤 우선 변제권을 행사할 수 있는 실제 채권액 만큼 우월적 낙찰을 받을 수 있습니다. 즉, 일반 경매 입찰은 입찰 경쟁 과열(독점적 가격대 곤란)과 물건 매각 시 양도세 부담으로 채권자 지위의 정보 접근성의 어려움을 경험하는 대신 NPL경매 입찰은 일반 경쟁 때 우월적 낙찰(독점적 낙찰 가능)가 가능하고 위에서 말한 것처럼 물건 매각 때 낙찰 가격 정도의 양도세 부담은 없는 채권자 지위의 정보 접근성이 뛰어납니다. 이런 NPL에는 1)담보부 NPL과(부동산을 담보로 대출한 채권이 3개월 이상 연체한 채권)과 2)무담보자 NPL(신용 카드 신용 대출 등 담보 없이 대출한 채권이 3개월 이상 연체한 채권)으로 나뉜다.
분류 내용 담보부 NPL◆부동산과 같은 담보가 있다. ◆안전하고 수익률이 낮다.※유찰이 장기화되면 소액 임차인의 경우 장기적으로 돈이 묶이기 때문에 주의해야 한다.무담보부 NPL◆신용도를 보고 빌려주는◆위험성이 있어 수익률이 좋다.
HIGH LISSK!! HIGH 리턴!! 대부분의 투자는 리스크가 올라갈수록 수익률도 비례한다!!!
NPL의 장점!!
◆ 안정성 제1위의 저당권에 투자함으로써 채권 확보에 충분한 안정성이 있습니다. 다시 실사 평가를 통하여 정확한 회수 금액을 알 수 있습니다. ◆ 환금성 투자 기간이 비교적 짧은 시간에 배당을 받을 수 있습니다. 부동산 투자보다 현금 흐름이 빠르고 장시간 소유되는 부동산 투자 대비 현금 유동성이 좋습니다. ◆ 양도세 배당 소득에 대한 비과세 효과가 있습니다. ◆ 눈으로 정보 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하고 물건의 시장성과 가치 판단이 쉽고, 투자 여부를 선택·매입 가격 결정이 용이합니다. ◆ 경매 낙찰 시의 자금 부담 경감 직접 낙찰에 의한 잔금 납부 때 배당을 받을 금액으로 낙찰 대금부터 상계를 신청할 수 있다, 90%까지 대출을 받고 적은 자금으로 소유권을 취득할 수 있습니다. ◆ 낙찰 실패에 투자 채권을 구입하는 입찰에 참여하는 낙찰 받지 않은 경우에도 배당으로 투자 금액을 회수할 수 있습니다.NPL의 단점!!◆ 협상의 어려움, 판매자와 협의를 통해서 사는 방법을 사용하거나 판매자에게 일방적으로 끌려가게 되는 것이 협상의 어려움입니다. -판매자 입장에서는 한푼이라도 더 받겠다고 해서 낙찰가보다 높은 가격을 제시하는 것이 일반적이며 NPL를 구입하고 경매에 참여할 경우에도 지나친 입찰 가격에 낙찰하는 사례가 자주 열립니다.◆ 권리 분석의 어려움이 있어, 초심자가 접속하기 어렵습니다.-기초적인 부동산 지식을 바탕으로 경매에 관한 지식도 대비해야 합니다. ◆ 부동산 경기와 환율에 영향을 받는 감정가를 예측하는 데 어려움이 뒤따릅니다. ◆는 투자 건의 종류가 제한적(제한적 경매 물건)-그래서 요즘 쉽게 02번호에서 투자 전화 권유 전화가 옵니다. ◆ 부동산 불변 시대는 끝났습니다. 부동산은 위치 고정성에 따른 안정성이 있는 반면, 시대의 흐름에 의해서 그 용도와 가치가 변화한다는 점을 인식해야 합니다. ◆ 경매 유찰에 의해원금 손실이 발생할 수 있습니다.이러한 NPL의 단점을 보완하기 위해 NPL 전문가인 우리와 함께 경매 상품을 진행하면 25년간의 실력과 신뢰로 보답하겠습니다. 결론!!지금 현재 한국의 저금리 기조와 경제 흐름, 주택자산에 대한 생각 등 NPL 시장은 앞으로 더 커질 것으로 보이지만 NPL 투자를 함부로 했다가는 실패로 끝날 것입니다. 우선 개인이 혼자 NPL을 한다면 부동산 기본 지식을 습득하고 그 부동산 지식 위에 경매에 관련된 지식 등을 쌓아가고, 그 위에 자신의 재무 상황과 투자 위험별 요소별 분산 배율을 맞춘 후 NPL 투자를 하면 더 좋은 결과가 있을 것입니다.#NPL #부실채권 #근저당권 #담보부NLP #무담보부NPL #NONPERFORMINGLOAN #NPL투자 #담보채권 #NPL부동산 #경기흐름 #저금리기조 #부동산지식 #양도세 #배당소득 #현금유동성 #낙찰대금