안녕하세요! 뉴대성 경호팀장입니다
부동산 투자는 정말 여러 방향이 있어요. 1가구 1주택 비과세(시세차익), 재개발, 재건축, 경매, 신탁재산 등..
수도 없이 많은 투자방법이 존재하지만 이 투자방법마다 공통적으로 해야할 일이 있습니다.
현장 조사(임석 활동)입니다. 부동산은 움직이지 않는 물건이에요. 부동성으로 인해서 시세 및 경기변동에 대한 국지적인 현상이 나타납니다.
내가 투자하고 싶은 부동산이 있으면 그 지역을 반드시 알아야 하고, 그 부동산뿐만 아니라 주변의 생활 인프라, 유해업소의 유무 등을 반드시 확인해야 합니다.
오늘은 여러 부동산 투자방법 중 경매투자를 선택한 분들에 대해 조금이나마 도움이 되고자 합니다.
경매 투자 현장 조사를 할 때 점검해야 할 사항입니다.
- 입찰할 부동산의 전입세대를 반드시 줄을 서야 합니다.
- 자신이 경매에서 입찰하는 곳에 세입자가 살고 있는지 확인할 수 없다면 그 호실에 대한 전입 가구 열람을 반드시 해야 합니다.
- 등기부에는 임차권 등기만 나오고 전입신고서와 확정일자를 받은 임차인은 등기부 열람이 불가능합니다. 신분증과 본인이 입찰할 물품의 내역을 대법원 경매정보 사이트에서 출력하여 동사무소(주소지가 아니어도 됨) 가서 열람하세요.
2. 현장조사를 할 때 공부서류와 실제현황을 반드시 대조하라.
내가 상가를 입찰하고 원하는 가게를 입점하고 싶을 때, 공부상으로는 등록되지 않은 불법 건축물이 현장에 존재할 수 있습니다. 이러한 경우, 허가, 신고 업종은 불법 건축물에 의해서 인가를 하지 않는 경우가 많습니다. 그래서 공부와 반드시 대조를 해서 입찰 준비를 해야 합니다.
3. 입찰할 물건주변 중개사무소 2곳 이상을 방문하여 시세조사를 하라.
시세를 알 수 있는 가장 보편적인 방법은 중개사무소를 찾아가 묻는 것입니다.
저도 공인 중개사이기 때문에 시세를 알아보러 오시는 분들이 많습니다. 저처럼 잘 말해주는 경우도 있지만 간만 보고 가는건가.. 하는 식으로 생각하는 중개사도 많기 때문에 비타 500병 사가면 잘 될 것 같습니다.
4. 유해, 혐오업소가 주변에 있는지 반드시 확인하라.
주변에 쓰레기 매립지, 공동묘지, 축사 등이 있으면 시세에 큰 영향을 미칩니다. 경매는 사는 것도 잘 사야 하지만 파는 과정도 훨씬 중요하기 때문에 이게 과연 잘 팔리는지를 꼭 명심해야 합니다.
5. 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
경매는 70% 이상이 현장에서 답변합니다. 현장조사를 통해 점유자가 허위 유치권자인지, 채무자가 점유하고 있는지 등을 파악할 수 있기 때문입니다. 경매의 꽃은 명도이기 때문에 점유자만 잘 해결되면 경매는 90% 이상 해결된다고 해도 과언이 아닙니다.
6. 밀린 공과금이 있는지 확인하라
상가의 경우 연체가 많은 공공요금이 존재할 수 있습니다. 집합건물 체납관리비 중 공용부분의 관리비는 낙찰자가 떠안게 되므로 반드시 확인하시기 바랍니다. 몇 천만원이 될 수도 있습니다.
7. 농지취득자격증명서의 발급여부는 입찰전에 확인해야 합니다.
지정 전, 답, 과수원의 경우는 낙찰 후 1주일 이내에 농지 취득 자격 증명서를 제출하지 않으면 매각 허가 결정을 받을 수 없습니다.
이것 말고도 여러분이 신경써야 될 부분이 많은데요, 가장 중요한 부분에 대해서 이야기를 했어요.
경매는 명도, 연체된 관리비, 입지 이 세 가지를 신경써도 충분히 해낼 수 있는 투자입니다. 물론 3개가 제일 어렵겠지만
노력 없는 투자는 없습니다. 발걸음을 옮기다, 손을 많이 팔아야 해요.